[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

관심은 많지만 너무나 어려운 토지!

드디어 기다리고 기다렸던 토지 강의가 개강했습니다.

 

"길동의 쉬운 토지"

<길동>의 쉬운 토지 정규과정 5/1(토)오전10시 개강

강의의 부제 "토지로 '나의 인생 물건' 만들기"

부제가 넘나 취향저격 

길동님은 올해 초에 농지 관련 특강으로 만나 뵈었는데,

길동의 21년 투자와 농업인, 농업법인, 농지연금 (@수원마스터경매학원)

길동의 21년 투자와 농업인, 농업법인, 농지연금 (@수원마스터경매학원)

이제는 마스터학원 연회원 회장님! 입니다 ㅎㅎ

 

강의 복습 겸 정리한 내용과 숙제로 찾아본 물건 분석까지!

제가 기록해 두고 복습해야 하는 내용을 학원 카페에도 남기고~ 내 블로그에도 남겨봅니다 ㅎㅎ

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토지 무엇을? 어떻게 보나요?

1. 용도 지역 확인 -> '토지 이용 계획 확인원'

2. 등기부등본 -> 경매인이라면 '일사편리'

3. 주위 땅값 확인 -> 디스코, 밸류맵

 

토지이용 계획 확인원 (토지e음 : www.eum.go.kr )

http://www.eum.go.kr

* 용도 지역을 확인해야 함

* 확인 도면의 축적을 1/1000을 변경해서 A4용지로 출력하면 1mm → 1m임

* 모든 토지의 기본 : 도로, 배수로, 지목 ( 토지이용계획 반드시 분석)

    - 건축물을 지을 수 있는 토지 인가?! 필수 확인!

    - 도로 : 대지에 4m 도로 / 2m 이상 접해야 함

    - 배수로 : 퇴수로가 없으면 그냥 맹지.....

    - 지목 : 간단하게 농지/산지/그 외로 구분하자.

          원지는 개발하려면 추가 비용이 들어가고, 그 외는 지목만 변경하면 개발이 가능하니까.

          농지(논(전), 밭(답), 과(과수원) : 농지보전부담금을 내고 개발 가능), 임야(산지는 대체산림 조성비 내야 함)

 

용도 지역이란?

* 토지의 계급. ( 인도의 계급과 유사함. 거의 깡패다!! )

* 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역), 관리지역(보전 관리, 생산관리, 계획관리) 등으로 분류

* 지정된 지역별 건폐율, 용적률, 용도가 정해지기 때문에 지을 수 있는 건축물이 다르다!

=> 이 말은 결국... 돈! 이 달라진다는 것!!

 

용도지역/ 용도지구/ 용도구역? => " 관리하겠다! "

* 용도지역 : 토지를 용도에 따라 구분하여 토지 이용의 일반적 기준 제시

* 용도지구 : 10종 (경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구, 기타지구)

* 용도구역 : 5종 (개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역, 입지규제최소구역)

* 토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관/경관/안전 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역

=> 용도지역, 용도지구, 용도구역이 변하는 곳은 토지의 계급이 바뀐다.

 

지구단위계획이란?

* 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적, 계획적으로 개발 관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

* 경매물건에 지구단위계획구역이 있는지 반드시 확인→ 시청 홈페이지 가서 지구단위계획을 확인

⇒ 언제 될지는 모르지만 가지고 기다리면... 언젠가....? ㅎㅎ

* 토지이음 - 주소 검색 → 상단의 도시계획 눌러보면 도시계획도와 범례 확인 가능합니다.

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자, 그리고 1주 차 숙제!

마음에 드는 용도지역 물건 찾아 올리기

 

제 마음에 드는 용도지역은 수업에서 토지개발에 유리한 것으로 언급되었던 "계획관리지역"

- 계획관리지역의 지정 목적 : 도시 지역 편입이 예상, 계획, 체계적 관리 필요

- 계획관리 지역의 건폐율(40), 용적률(50-100)이 다른 시골지역보다 유리하다

 

굿옥션-> 테마검색 -> 용도지역 -> 저는 경기지역으로 한정해서 -> 계획관리지역을 검색해보았습니다.

 

그리고 그나마 아는 도시로... 결정!

제가 찾은 물건은 화성시 팔탄면의 '임야'

지구단위계획도 있고, 도로도 접하고 있다고 해서 복습 겸 선택해 보았습니다.

 

굿옥션에서 토지이용계획+ 을 누르면 토지e음으로 연결됩니다.

 

여기서 또 배운 대로 축적을 1/1000으로 변경해서 출력도 해보구요~

배운 대로 자를 꺼내 폭이 4m가 넘는 도로 인지도 확인해보았습니다.ㅎㅎ

 

해당 주소의 지역지구 등 지정여부를 하나하나 확인해 봅니다.

 

* 계획관리지역

- 관리지역 중의 하나로서 도시지역의 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 제한적으로 이용하기 위해 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조제1항제2호다목

=> 자세히 보기를 누르면 지역 지구별 규제법령집으로 상세 내용이 확인이 가능합니다.

 

* 개발진흥지구(관광, 휴양 개발진흥지구)

- 특정기능의 집중 육성을 위해 건축물의 건축제한 완화와 기반시설 등을 지원하는 지구

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조제1항제9호

 

* 지구단위계획구역(2020-03-02)

- 토지이용의 합리화 및 기능 증진을 위해 지구단위계획을 수립했거나 수립할 구역

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제50조

 

토지e음 화면에서 도시계획을 선택하면 해당 도시계획도와 함께 상세 계획 구역의 필지도 확인이 가능하네요.

 

도시계획시설의 '중로1류' '소로2류' 를 선택해보니, 해당 필지의 위로 개발되는 것을 확인합니다.

 

해당 필지의 고시정보까지 바로 연결이 됩니다!

 

그리고는... 도시계획 결정 시설도 사진을 확인하는데...

 

관광휴양형 지구단위계획 결정... 동방저수지?

갑자기 너무 익숙한 느낌이.. 쎄한데....

수업시간에 길동님이 언급한 물건이었던 거죠...?!?!

하하하하...

 

그리고 이 사진을 보니 확실하네요 ㅋㅋㅋ

 

이 땅이 계획대로라면 호텔 부지로 용도가 변경될 곳입니다!

정말.. 제대로 찾았나.. 매우 뿌듯해하다가

숙제가 급 허무해지는 결론입니다..

(이쯤 되니.. 6월 1일 날 입찰가야 하나.. 고민을..)

 

그래도 한 스텝, 한 스텝, 캡처하고 정리하면서 제대로 복습은 된 것 같네요!

시간이 된다면 또 다른 지역으로 한번 더 숙제를 시도해봐야겠어요.

 

 

오늘의 강의 정리는 여기까지!

완벽히 제대로 정리된 내용은 아니지만 기록은 남겨둡니다.

나의 지식자산이 되기를 바라면서 :)

 

 

2021년 마스터 학원 토지 강의는 3주의 이론과 1주의 실습으로 구성되어 있습니다.

다음 강의도 너무너무 기대되네요~~👍

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