[길동의 쉬운 토지] 2주차 토지와 개발 (농지/산지 분류, 토지개발)

관심은 많지만 너무나 어려운 토지!

드디어 기다리고 기다렸던 토지 강의가 개강했습니다.

 

"길동의 쉬운 토지"

<길동>의 쉬운 토지 정규과정 5/1(토)오전10시 개강

강의의 부제 "토지로 '나의 인생 물건' 만들기"

부제가 넘나 취향저격 

 

지난 5월 첫 주에 시작한 1주 차 강의에서는 

토지 이용 계획 확인원 확인하는 방법!  용도지역 확인에 관련된 내용을 배웠구요!

[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

 

오늘은 2주 차 강의를 복습 겸 정리해봅니다 ㅎㅎ

모든 토지의 기본
* 도로 : 4m, 2m? 너무 고민할 필요 없음
* 배수로 : 퇴수로 없으면 맹지
        도로, 퇴수로-우수, 오수가 남의 땅이라면 반드시 동의서 필요!
* 토지이용계획 : 반드시 분석해야 함
        용도지역/용도지구/용도구역    지구단위/수도권정비계획      농지/산지, 도시관리계획, 도시기본계획
* 1588-공무공무 : 모르면 공무원에게 전화!

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농지/ 산지 분류

• 농지(전/답/과) : 인허가 필요(농지전용), 추가 비용 발생(농지부담금) - 공시지가 30%, (평당 최대 16만5천원)
  - 농업진흥지역 밖
  - 농업진흥지역 내 : 농업보호구역, 농업진흥구역
• 산지(임야) : 인허가 필요(산지전용), 추가 비용 발생(대체산림 조성비) - 준보전 산지 6,860/m2, 보전 산지 8,920/m2 (최대 3만원/평당)
  - 준보전산지
  - 보전산지 : 공익용 산지, 임업용 산지

정리해보자면

• 농업진흥지역 밖 토지 , 준보전 산지 : 일반적 개발이 가능 → 가격이 이미 높음
• 공익용 산지 / 임업용 산지, 농업진흥구역/ 농업보호구역 - 개발이 힘들어 → 가격이 싸다

 

같은 듯 다른 듯~ 개발되는 땅!

• 지구단위
• 공공주택지구
• 도시개발사업
• 공공택지

⇒ 개발되는 측면에서 같은 결로 봐도...?

 

도시 토지는? 결국 "건축"으로 접근해야 

건축 : (1) 건축선 후퇴, (2) 주차장, (3) 일조권 => 결국은 도로조건과 대지사용에 관한 것

(1) 건축선 후퇴

- 도로 소요너비(4m) 확보를 위해 건축선이 밀리는 규제가 있음

- 종로구 누하동 예시로 3m 도로와 인접해 있는데, 도로 소요 너비(4m) 확보를 위한 건축선 후퇴가 필요함 -> 건축 가능한 땅이 줄기 때문에 매수자 입장에서 좋은 땅이 아니다.

출처 : 토지이음

Tip. 랜드북 - 참고용 토지의 형태와 입지조건, 건물규모 건축선 등을 확인

랜드북 | 안전하고 효율적인 소형 부동산 투자

 

(2) 주차장(지자체 조례)

- 자치법규 정보시스템에서 확인 가능

- 핵심은 1가구 1주 차 → 위반건축물 확인할 줄 알아야

 

(3) 사선제한 / 일조권

- 일조권은 일반주거지역과 전용 주거지역에만 적용된다.

- 북쪽 도로가 접하는 건물은 1.5m만 띄고 건물을 그냥 지을 수 있는데, 

북쪽도로가 없는 경우에는 9m(대략 3층)까지는 지을 수 있으나, 일조권 사선제한으로 지을 수 있는 건물 너비가 달라진다.

- 북향 도로 vs 남향 도로 -> 건물 규모를 로드북에서 확인 가능

 

** 용도지역 + 물건 = 입찰 물건 검색 **

굿옥션 - 도시지역 - 제1종 일반주거지역 → 물건 종류: 주택 →검색

사진을 보면 서 도로가 있는지 보고, 이미 신축인지도 보고..

건축선 후퇴가 안될 것 같은 물건을 분석하고 시세 보다 싸게 입찰!

 

용도지역 접근

용도지역에 따라 접근하는 방법이 다르다! (지난 1주 차 강의에 용도지역을 열심히 강의한 이유)

• 도시 토지 → 재개발, 재건축, 건물 이용, 도시 건축
• 시골 토지 → 보상, 토지개발, 건축, 공장/근생

 

토지이용계획을 보면

• 용도지역이 뭡니까? 주/상/공/녹 계/생/보/..
• 지목이 농지나 산지인가요?
• 도로와 배수로는 확보되어 있나요?
• 이 토지에 내가 하고 싶은 것은 뭔가요? →토지의 목적 ⇒ 결국은 용도지역에 따라 (건축물)

 

스마트한 토지 분석

• 토지이용계획 확인원 → 토지이용규제정보(법제처)  토지이음

http://www.eum.go.kr/

• 지형 파악 → 브이월드 map.vworld.kr : 3D 지도로 지형 확인이 가능하다. 
  3D로 토지 지형 확인이 가능하므로, 토지의 개발 비용 산정 시 사용

공간정보 오픈플랫폼 지도서비스

• 부동산종합증명서 확인 → 일사편리(https://kras.go.kr:444/),  세움터 (https://www.eais.go.kr/)
  건축물대장은 정부 24도 되지만, 세움터 선호 (건축 인허가 착공신고 확인도 가능함)
  

https://www.eais.go.kr/

 

• 최종 확인은 토지대장 → 정부 24 (ww.gov.kr)

정부24

• 실거래 및 인근 가격 확인 : 디스코(https://disco.re/), 밸류맵(https://www.valueupmap.com/

디스코 - 우리동네 부동산

토지건물은 밸류맵

• 랜드북 -  토지의 형태와 입지조건, 건물규모 건축선 등을 확인

랜드북 | 안전하고 효율적인 소형 부동산 투자

 

- 자연보전권역? 수도권정비계획 구상도에서 확인 가능하며, 다른 지역보다는 개발이 어렵겠구나 이런 느낌 정도만!

- 보전관리? 단독주택은 되지만, 공동주택은 안됨. 1종 근생은 가능 -> 5년마다 관리지역 평가 (토지 적성평가)

- 토지 적성평가 : 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 등 용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역, 지구 안에서 도시, 군계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발 사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위 계획을 수립하는 경우에 이를 실시한다.

 

토지개발

• 개발 전 토지와 개발 후 토지의 가격 변화 예측
• 개발한다? 의미 → 지목변경
• 토지 낙찰(매수) → 인허가 득 → 토목공사 → 건축공사 → 준공 → 지목변경
• 어디까지 개발할 것인가?
• 토목공사는 어디까지 할 것인가?
• 건축공사의 수준은?

개발행위 (개발행위과) + 건축허가/ 신고 (건축과) + 산지 전용(지목:임야) (산지관리과) + 농지 전용(지목: 농지) (농지과)
⇒ 위 모든 부서의 인허가 득 + 공사 및 준공
⇒ 지목 변경 / 형질 변경

 

건축허가와 준공

• 건축허가에서 준공까지의 절차는?
  설계(허가 건축물 건축사 설계) ->건축 심의(건축위원회 심의) -> 건축 허가 신청(토지사용승낙서 등 첨부) -> 건축 허가(허가 대상 건축물) -> 착공신고 -> 착공 (허가 이후 1년 내 착공) -> 사용승인 신청 -> 사용승인 / 조사 및 검사 (사용승인신청서 접수 후 7일 내 검사 실시) -> 승인서 교부 -> 건축물 사용
• (경매물건 중) 건축허가만 받고 나온 땅? → 새로 받으면 됨
• 착공까지 한 땅 → 어디까지 했는지? 법지권 성립? 인허가권 인수?
• 산지전용 & 농지전용

 

토목 공사비 산정하기

• 배수공사, 포장공사, 옹벽공사, 토공사 → 5,000평 개발 평당 268,000원 (옹벽, 토공사 8만/평)
  - 완전 평지이면 토공사 비용이 싸지고
  - 경사가 있거나, 푹 파진 땅은 비용이 추가된다는 걸 알아야 함 

 

공사비용 / 인허가 비용

• 농지(전, 답, 과) : 농지부담금 - 공시지가 30% (최대 16만5천원/평당)
• 산지(임야) : 대체산림조성비 - 준보전 산지 6,860/m2, 보전 산지 8,920/m2 (최대 3만원/평당)
• 토지구입 : 중개사 수수료(0.9%) / 취득세 (0.36~4.6%)
• 토목 설계 : 피해방지도서(공사도면)  / 평당 만원
• 토목 공사 : 피해방지도서 기준 공사 (성토/절토 비용)
• 측량 : 경계측량, 복원측량, 확정측량 등 / 평당 1.5만원
• 건축 설계 : 건축설계/시방서  (건당 200만~)
• 건축공사 : 건설 시공사 (주택 500만/평, 공장/근생 200만/평)
• 개발부담금 : (개발 후 공시지가 - 개발 전 공시지가) * 30%
• 등기비용 : 지목변경/건축물등기 및 취득 비용, 법무사 비용

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1주 차 강의에 열심히 배운 용도지역이 결국 '어떤 토지인가'를 알게 되었다면

 

2주 차 강의에서는 그 용도지역의 토지는 어떻게 개발이 가능한가!

토지를 개발하려면 건축허가와 준공까지 가능 여부/ 절차 / 대략적인 비용 등을 알고 있어야

적절한 가격에 구입 및 개발, 수익을 내는 토지로 매도가 가능하다는 것이 싹~ 정리되었네요.

 

오..  강의 내용이 매우 알차다 알차!

 

자, 그리고 2주 차 숙제!

도시/시골 토지 중 입찰할 물건 찾아보기 <주택 + 주거지역 등>

 

하지만... 휴가 쓰고 가족여행을 가는 바람에...

복습 및 숙제할 시간이 모자라서 일단 숙제는 패스!

아하하하하하... (좋은 핑계다..)

 

오늘의 강의 정리는 여기까지!

완벽히 제대로 정리된 내용은 아니지만 기록은 남겨둡니다.

나의 지식 자산이 되기를 바라면서 :)

 

 

2021년 마스터 학원 토지 강의는 3주의 이론과 1주의 실습으로 구성되어 있습니다.

 

[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

[길동의 쉬운 토지] 1주차 토지 이용 계획 확인원

[길동의 쉬운 토지] 2주차 토지와 개발 (농지/산지 분류, 토지개발)

[길동의 쉬운 토지] 2주차 토지와 개발 (농지/산지 분류, 토지개발)

 

다음 마지막 강의까지 화이팅!!~~👍