[경매 권리분석] 유치권이란? 판례를 통해 알아보는 유치권의 성립!

유치권이란? (민법 320조) 

- 타인의 물건 또는 유가 증권을   : 내 물건에는 적용 안됨
- 점유한 자는
- 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 : 유치권의 대상
- 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 
- 그 물건 또는 유가 증권을 유치할 권리가 있다.  : 여기서 유치는 '소유'나 '사용하면 안 됨. 점유만!
- 전항의 규정은 그 점유가 불법 행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

유치권은 위와 같이 민법에 정의되어 있습니다.

 

사전적으로 유치(留置)라는 단어를 검색해본다면

1. 남의 물건을 맡아 둠.

2. 법률 형사 소송법에서, 피고인(被告人)의 정신 또는 신체에 관한 감정이 필요할 때에 법원이 기간을 정하여 피고인을 병원 따위의 적당한 장소에 두는 일. 

 

이에 따라 유치권 (留置權) '유치할 권리'는 아래와 같이 정의됩니다.

다른 사람의 물건이나 유가 증권을 담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아 둘 수 있는 권리.

 

유치권의 경우 신고서를 작성하여 접수만 하면 법원에서 진위 여부와는 관계없이 매각물건명세서에 '유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명', '유치권성립여지 있음' 등을 기재하게 되는데요, 하지만 성립요건을 꼼꼼히 따져보면 실제로는 유치권은 인정되지 않는 경우가 매우 많이 있습니다.

 

이에 대한 개념을 이해하고 성립요건을 제대로 알고 있다면, 경매 물건 중 유치권신고가 되어있는 특수권리 부동산 중에서도 유치권이 성립하지 않는 물건을 가려낼 수 있기에 높은 수익률을 낼 수 있는 비법이 될 수도 있습니다. 

 

유치권의 성립요건

 ① 경매목적부동산 자체에 대하여 발생한 채권

 ② 채권자가 목적부동산을 점유하고 있어야 한다.

 ③ 점유에는 정당한 권원이 있어야 한다(적법한 점유).

 ④ 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 임대차·사용대차 등의 계약 당시 원상회복 의무 등을 약정하면 유치권 발생을 배제하는 특약을 한 것으로 본다.

 ⑤ 임차인이 자신의 편익을 위해 지출한 시설비는 인정되지 않는다.

 

 * 관련 판례 : 대법 2005다 22688

강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

=> 쉽게 말해서 경매가 시작되고 점유해봤자 유치권은 성립되지 않는다는 것!

 

그렇다면 유치권 성립의 중요 요건, 점유란 무엇인가?

 점유는 객관적으로 부동산이 그 사람의 사실적 지배 상태에 놓여 있는 것을 말하는데 사실적 지배는 부동산을 물리적 현실적으로 지배하는 것뿐만 아니라 타인지배의 배제 가능성까지 포함하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.(대법 95다 8713) 따라서 직접 점유뿐만 아니라 간접 점유도 무방하며 점유는 경매개시 결정 이전부터 유치권을 주장하는 동안 계속되어야 하고 적법하게(민법 제320조 제2항) 행사하여야 한다.

 

 * 판례가 인정하는 점유의 요소

① 대법 2005다 22688 판례
강제경매개시 결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

② 대구지법 2009.11. 2009라 50 판결
유치권자의 점유: 각 증거의 기재만으로는 시공사가 경매개시 결정 이전부터 출입을 막기 위한 시정장치를 하고 열쇠를 관리했다는 점에 대한 소명이 부족한 점, 설사 그렇게 했다 하더라도 경매개시결정 이전부터 유치권 행사가 외부에 명백하게 인식되도록 하였다는 점을 소명할 충분한 자료를 제출하지 못한 점, 증거사진에 나타난 각 영상만으로 경매개시결정 이전에 유치권 행사 중임을 알리는 표지를 출입구에 부착했다고 보기 어려운 점, 2008. 4. 10부터 같은 달 21. 까지 사이에 조사, 작성된 집행관 현황조사서에 건물이 비어있는 것으로 되어 있고, 점유관계에 관하여 별다른 언급이 없는 점 등에 비추어 보면, 시공사의 유치권 행사가 외부에 명백하게 인식될 정도에 이르지 않았다. 따라서 이 건 시공사의 점유는 경매개시 결정에 따라 압류의 효력이 발생한 이후에 이루어진 것으로 압류의 처분 금지효에 반하는 것으로서, 시공사의 유치권 주장은 이유 없다. 따라서 시공사의 점유는 정당한 권원이 없으므로 매수인에게 건물을 인도할 의무가 있다.

③ 대법원 선고 95다 12927 판결
임대차 계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환 기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.

④ 대법 2007마 98
건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사 중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것.

위의 4가지 유형의 판례를 통해서 유치권을 주장하기 위한 점유가 성립하려면

 

 (1) 유치권을 주장하는 안내문(플래카드 등)을 해당 부동산에 게시하고

 (2) 사무실 컨테이너 등을 설치하여 상주하면서 관리하거나 경비용역 계약을 하여 경비시킬 것

 (3) 주출입구에 시정장치를 하여 출입을 통제할 것 등의 3가지 요소는 최소한 필요하다.