[경매 왕초보 노하우] 04. 임장 잘하는 방법, 현장 조사 및 시세 조사 노하우

지금까지 공부 및 기록했던 

[경매 왕초보 노하우] 01.종잣돈 마련하기 

[경매 왕초보 노하우] 02. 경매 공부, 쉽게 접근하기

[경매 왕초보 노하우] 03.어떤 물건을 골라야 할까?

이어서 이번 주에는 

임장 잘하는 방법, 현장 조사 및 시세 조사 노하우를 공부 및 기록합니다.

 

왕초보인 제가 오늘도 함께 하는 책

'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 

오늘 공부하고 정리할 부분은

노하우 04 - 임장, 여자라서 더 잘해요

경매 물건을 현장에서 직접 보고, 시세조사를 하는 것들을 통틀어 '임장'이라고 합니다.

 

실제로 경매에 맘에 드는 물건이 나와서 현장으로 나갈때,

영리하게 임장을 준비해서 나가면 효율적인 현장조사가 가능합니다.

 

임장 준비물을 챙기세요!

1. 경매정보지 복사본

법원 경매정보 사이트에서  필수 정보는 확인이 가능합니다.

그 외 아래 사이트에서 기본 내용과 더불어 권리분석, 배당관계, 전입세대 열람 등을 추가로 제공하고 있기에 손쉽게 물건을 파악할 수가 있죠.

(아래 사이트는 학원에서 배운 TIP, 꼭 유료 사이트가 아니어도 무료 사이트도 있다는 사실!)

- 유료사이트 : 지지옥션, 굿옥션, 태인, 스피드, 한국경제

- 무료사이트 : 두인경매, 마이옥션, 경매마당(앱이 좋음), 체스트옥션

단, 해당 사이트들도 권리분석이 틀린 경우가 있으니 기본적인 지식은 있어야 이런 오류를 피할 수 있다.

 

2. 스마트폰

1) 사진 촬영 기능 : 건물의 누수 여부를 파악할 수 있는 외벽의 모습(균열 등의 흔적), 옥상의 모습(방수), 해당 호수의 우편물이 누구 앞으로 왔는지, 수도계량기나 전기계량기를 촬영하여 관련 기관에 미납요금 조회 가능. 현장 사진을 많이 찍어놓고 살펴보게 되면 미처 현장에서 보지 못했던 모습들이 발견되기도 한다.

2) 녹음 기능 : 위장임차인을 가려낼 때 주로 사용, 녹취한 내용을 증거물로 사용해야 할 경우에는 공인된 속기사 사무실(주로 법원 앞에 있음)에 찾아가 녹취록을 작성하여 법원에 제출하면 된다.

3) 감정평가서/등기부등본/매각명세서 살펴보기 : 경매 정보 사이트에서 정보지만을 프린트했다면 어플을 다운받아 현장에서도 감정평가서나 등기부등본을 열람할 수 있다. 

 

3. 임장활동 현장조사서

기본적으로 사건번호와 해당 물건지의 주소와 면적, 감정가, 입찰일 등을 기재

 

1) 물건조사

-보존등기 : 등기부등본상에 나타난 보존등기를 기재

-노후도 : 건물의 노후를 상· 중·하로 표기

-계량기 : 가스, 전기, 수도 계량기를 찾아 사용량 기록

-우편물 : 현재 누구 앞으로 우편물이 오고 있는지 체크 (거주자 확인)

-경사도 : 평지인지, 약간 높은 고지대인지 여부

-채광·방향 : 채광이 좋은지 여부와 집 방향(남향, 북향 등)

-구조/층 : 총 몇 층 중 몇 층인지 (3/5F)

-주차장 : 주차장 여부와 세대당 몇 대 주차 가능한지, 주변 주차시설 여부도 확인

-방수/누수 : 외벽 및 옥상에 올라가 균열(크랙)이 있는지 여부 확인

-미납 공과금 : 아파트는 관리사무소에서, 빌라는 총무가 누구인지 확인 후 체크

-도시가스 : 도시가스 or LPG, 미납 여부 확인

-전입세대 열람 : 해당 동사무소에 경매정보지 제출하면 열람 가능(300원)

(누가 사는지, 전입신고 날짜는 어떻게 되는지 확인 체크)

-현 거주자 : 소유자가 사는지, 세입자가 사는지 확인

 

2) 주변 조사

-버스노선 및 배차시간 확인

-지하철 : 가까운 역과 도보 및 버스 소요시간 확인

-마트/백화점 : 가장 가까운 마트나 백화점이 있는지 여부 체크, 소요시간 체크

-초·중·고 : 주변에 초· 중·고가 있는지 여부, 도보 및 버스 소요시간 체크

 

3) 시세조사

-국토교통부 : 국토교통부 실거래가 자료 확인(http://rt.molit.go.kr)

-네이버 : 네이버 부동산 매물 시세 확인

-kb시세 : 아파트의 경우 대출 시 kb시세 기준임

-현장실사 : 임장 시 부동산에서 실제 매매가와 전월세가 조사

 

4) 기타 특이사항 및 의견

본인의 개인적 소견이나 호재가 있는 경우 등 종합적 의견을 기록

-최종 점수 : 본인이 생각하는 100점 만점을 기준으로 스스로 내는 평가 점수 기록

-임장일 : 현장조사를 한 날짜의 기록

 

주거용 임장 시 유용한 tip💡

1. 학교를 찾아라 : 소형 아파트와 빌라가 밀집된 곳들은 자녀가 학생인 가정이 많아 집에서 학교가 가까운 곳을 선호

2. 마트와 문화공간(극장, 예술회관 등)을 찾아라 : 마트가 가까우면 쇼핑하기 편리해서 좋고, 극장이나 예술회관이 가까우면 주말에 아이들을 데리고 문화체험을 할 수 있어서 좋다.

3. 교통환경이 좋은가?

4. 웰빙 & 조망권이 좋은 곳을 찾아라

5. 선호되는 평형과 주차장을 찾아라 : 우리나라에서 가장 많은 1세대 구성인원인 4인 기준으로 방3, 화장실2, 베란다가 있는 구조 선호. 세대당 1대의 주차공간이 확보된 곳이 다른 곳보다 더 인기가 있다.

6. 세대수가 많은 곳이 좋다

7. 혐오시설을 찾아라 : 아무리 교통이 좋고, 살기가 편하다 한들 집 근처에 유흥업소나 공장들이 많다면 피하는 것이 좋다.

 

부동산을 통해 효과적으로 시세 파악하기

1. 부동산을 몇 군데 가야 할까?  : 해당 물건지에서 가장 가까운 부동산 3곳, 한 두 블록 떨어진 곳에 있는 부동산 2곳

2. 아파트/빌라 시세 파악 요령 : 인터넷 매물, 국토교통부 실거래가 확인, 현장조사

- 주의! 아파트 1,2층과 탑층은 중간층에 비해 매매가가 낮음. 남향 선호, 동향과 서향보다 매매가가 높음

 

임장, 1차에 가라!

1회 이상 유찰 후에 가면 경쟁자가 많음

1차 신건일 때 가면 부동산도 경매 물건인지 잘 모를 때이기에 돌아오는 답변이 부드럽고, 정확한 시세를 파악할 가능성이 높음

 

 

[ 📚 책으로 지식 습득 ]

지금 당장 움직이고 싶게 만드는 이선미 님의 "싱글맘 부동산 경매로 홀로서기"

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경매/부동산 투자와 관련된 좋은 책 혹은 유튜브와 같은 미디어 추천해 주시면 다양하게 공부해보겠습니다 :)

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Created by WISDOMTIC @July 12, 2020