[양도소득세] 2021년 부동산 양도소득세 정리! (상가 기준 /초간단 기본세율)

부동산 양도소득세와 기본세율

 

양도소득세란?

• 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
  • 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
  • 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

=> 한마디로 상가, 토지, 아파트 등 나의 부동산을 팔아서 돈을 벌었다면 그 돈에 대해서 세금이 부과됩니다.

 

<💡 Tip> 양도소득세 신고 및 납부

토지 또는 건물, 부동산에 대한 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

- 예를 들어 5월 13일에 양도하였다면, 7월 말까지 납부

세무서를 방문해도 되지만, 홈택스에서는 양도소득세 신고대상자산을 확인하고, 인터넷을 통해 편리하고 쉽게 신고 및 납부할 수 있는 전자신고 서비스를 제공합니다.

- 신고대상 부동산 조회는 등기부등본 자료를 활용하므로, 양도한 달의 익익월 10일 경부터 자료가 조회됩니다.

국세청 홈택스

 

양도소득세의 과세대상,신고납부에 대한 기본적인 내용과 신고 가이드는 아래 링크에서 확인하시면 됩니다.

"국세청"이 제공하는 알기 쉬운 양도소득세 

알기 쉬운 양도소득세

 

그럼 이 세금은 어떻게? 얼마나 부과되는가? 

양도소득세 세액계산 

양도가액에서 실거래가액과 필요경비를 빼고 나온 '양도차익'을 기준으로 양도소득과세표준을 구한 뒤,

과세표준을 금액을 기준으로 기본 세율로 계산하면 됩니다.

 

수식으로 보면!

납부할 양도세 = 양도소득 과세 표준 ×   ❗❗세율 - (세액공제 + 감면세액)

- 양도소득 과세 표준 : (양도가액 - 취득가액 - 필요경비- 장기보유특별공제– (감면대상 소득금액 + 양도소득 기본공제))

 

각 항목에 대한 자세한 설명을 아래 설명을 참고하세요.

(1) 양 도 가 액  : 부동산 등의 양도 당시 실지거래가액
(2) 취 득 가 액 : 부동산 등의 취득 당시 실지거래가액
(3) 필 요 경 비 : 실가- 설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비
                     매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용
(4) 양 도 차 익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
(5) 장기보유특별공제 : 장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )에 따름
(6) 양 도 소 득 금 액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
(7) 감면대상소득금액 : 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)
(8) 양 도 소 득 기 본 공 제 : 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
(9) 양 도 소 득 과 세 표 준 : 양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)
(10) 세 율 : 양도소득세율표 참조
(11) 산 출 세 액 : 양도소득과세표준 × 세율
(12) 세액공제＋감면세액 : 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액
(13) 자진납부할세액 : 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

여기서 중요한 것, 알고 싶은 것이 결국 세율!!

 

제가 오늘 필요한 상가의 경우,

단기 보유하는 경우에는 1년 미만 50%, 2년 미만 40% 세율로 과세되고 

2년 이상 보유 시에는 과세표준에 따라 기본세율인 6~45% 가 적용됩니다.

과세표준	세율	누진공제
1년 미만 보유 시	50%	-
2년 미만 보유 시	40%	-
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

위의 표는 ❗기본 세율로

상가가 아닌 비사업용 토지나 주택 등은 추가과세가 있으므로

각 항목의 자세한 세율은 국세청 홈페이지에서 확인하시면 됩니다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711 

국세청

 

<💡 Tip>

(1) 필요경비

세금을 최대한 적게 내려면 양도차익을 줄여야 하죠!

양도차익을 계산할 때, 양도가액에서 실거래가와 필요경비를 빼는데

이때 필요경비는 상가 매입 시 납부한 취득세, 법무사 비용, 그리고 중개수수료 등 입니다.

그러므로 비용이 들어간 항목의 영수증은 꼭 잘 보관해 둡시다!

(2) 기본공제

기본 공제는 1년에 한 번만 공제를 받을 수 있으므로, 여러 개의 부동산을 매도한다면 일 년에 하나씩 나눠서 정리하는 게 유리합니다.

(3) 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 가지고 있는 기간이 길어질수록 공제되는 부분이 큽니다.

장기보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하며, 잔금 일자와 등기일자가 다르면 빠른 일자가 적용됩니다.

* 상가의 경우 2년 미만 보유 시, 기본세율을 적용하지 못하므로 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다.

 

<✅ 추가 확인> 지방세 10%

양도소득세는 국세로 홈택스에서 신고 및 납부가 가능합니다.

양도소득세에 다시 지방세 10%를 더해야 최종 납부하는 세금이 됩니다.

2020년 1월 1일부터 개인 지방소득세는 지방자치단체에 신고하여야 합니다.

홈택스에서 양도소득세 신고 후 위택스(지방세 인터넷 신고·납부시스템)를 클릭하여 간편하게 개인 지방소득세 신고 가능합니다.

 

해당 글은 제가 추후 참고할 수 있도록

정리 및 기록으로 남겨두는 자료입니다.

 

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