[경매 왕초보 노하우] 05. 임대수익률과 매도수익 따져보기

지금까지 공부 및 기록했던 

[경매 왕초보 노하우] 01.종잣돈 마련하기 

[경매 왕초보 노하우] 02. 경매 공부, 쉽게 접근하기

[경매 왕초보 노하우] 03.어떤 물건을 골라야 할까?

[경매 왕초보 노하우] 04. 임장 잘하는 방법, 현장 조사 및 시세 조사 노하우

이어서 이번 주에는 

경매 물건의 예상 수익을 알아볼 수 있는 임대수익률과 매도 수익 계산하는 방법을 공부 및 기록합니다.

 

왕초보인 제가 오늘도 함께 하는 책

'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 

오늘 공부하고 정리할 부분은

노하우 05 - 임대수익률과 매도 수익 따져보기

경매 입찰가를 산정하는데 있어 반드시 고려해 보아야 할 수익률 계산!

이 계산이 선행되어야 그 물건에 대한 투자 전략이 생긴다고 할 수 있습니다.

이 수익률 계산을 임대와 매매 두 가지로 나누어 따져보겠습니다.

 

수익률 계산은 결국 각 비용의 + ,- , ×, ÷ 이므로 

이해하기 편하도록 2,124만원에 낙찰받은 반지하 빌라를 예시로 하겠습니다.

 

실제 투자 비용 계산

2,000만 원짜리 반지하 빌라를 살 때 필요한 비용은? 

낙찰가	21,240,000원
(-) 경락잔금대출 (75%)	16,000,000원
대출 외 잔금	5,240,000원
(+) 취득세 및 법무사비(당시 2.2%)	1,200,000원
(+) 이사비	700,000원
(+) 수리비 (도배 외)	800,000원
초기투자비용	7,940,000원
(-) 임대보증금	7,000,000원
실제 투자 비용 (초기투자 - 임대보증금)	940,000원

** 실제 투자 비용 계산 = 초기투자(₁) - 임대보증금

     (₁) 초기 투자 = 낙찰가 (대출외 잔금) - 초기 투자비용 (취득세, 법무사비, 이사비, 수리비 등)

 

실제 투자 결과

보증금 700만 원, 월 15만 원에 월세를 놓다 

임대료	150,000원
(-) 월 대출이자 (4.5% 이율)	60,000원
월 순수입 (월세-이자)	90,000원
년 순수입 (월 순수입 * 12개월)	1,080,000원

** 투자 결과(년 순수입 계산) = 월 순수입 (월세- 대출이자(₂)) * 12개월

     (₂)대출이자: 16,000,000원 (대출금) *4.5% (이율) = 720,000원(연이자) /12개월 = 60,000원(월)

매도 시 수익 계산

바로 매도를 했다면 어땠을까?

예상 매도가	35,000,000원
(-) 낙찰가	21,240,000원
(-) 취득세 및 법무비	1,200,000원	필요경비 인정 O
(-) 부동산 중개수수료	약 200,000원	필요경비 인정 O
(-) 기타경비 (수리, 이사, 대출이자 등)	1,860,000원	필요경비 인정 X
(-) 양도소득세 (³)	4,930,000원
(-)지방세	493,000원	양도세의 10%
최종 수익금액	5,077,000원

** 최종 수익금액 = 매도가 - 낙찰가 - 취득세 및 법무비 - 부동산 중개수수료 - 기타 경비(수리, 이사, 대출이자 등) - 양도소득세 - 지방세

 

(³)양도소득세 : 당시 세법에 따름 (2014년 1월 이전, 1년 미만 양도소득금액의 50% 세율)

매도가	35,000,000원
(-) 낙찰가	21,240,000원
(-) 취득세 및 법무비	1,200,000원	필요경비
(-) 부동산 중개수수료	약 200,000원	필요경비
양도차익	12,360,000원
(-) 기본공제	2,5000,000원	1인당 1년에 한 번
양도소득금액	9,860,000원	과세표준액
양도소득세 (2014년 1월 이전)	5,077,000원	1년 미만 50% 세율

**양도소득금액 = 양도차익 (매도가-낙찰가 - 취득세 및 법무비 - 부동산 중개수수료) - 기본공제(1인당 1년에 한 번 250만 원)

 

💡 수익률 계산 연간 수익 / 투자비용 *100 = 수익률 (%) 연간수익 = (월세-대출이자) * 12(개월) 투자비용 = 초기 투자금 - 월세 보증금, 즉 최종 투자금

 

최종 수익률 비교

실 투자비용 94만 원에 연수익 108만 원 → 수익률 114.89(%)

수익률 100%가 넘는다는 것은, 1년 이내에 투자비용을 회수하고도 남는다는 뜻.

입찰 전에 반드시 매도 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤 입찰참가!

 

 

[ 📚 책으로 지식 습득 ]

지금 당장 움직이고 싶게 만드는 이선미 님의 "싱글맘 부동산 경매로 홀로서기"

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경매/부동산 투자와 관련된 좋은 책 혹은 유튜브와 같은 미디어 추천해 주시면 다양하게 공부해보겠습니다 :)

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