2021년 부동산 시장 전망 - 이진호 대표님 (@수원마스터경매학원)

2021년이 되었습니다~!

2020년은 코로나 때문일까 순식간에 지나간 것 같네요ㅠㅠ

 

하지만 코로나 시국(?)에 자기 계발의 시간이 많아진 것도 사실!

저는 2020년 수원마스터경매학원에서 등록해서 

왕초급과정 + 주말실전반 + 일요 심화반을 거치고.. 이제는 연회원으로 참여하고 있습니다 :)

 

제 2020년의 부동산 공부 길잡이가 되어준 마스터 학원에서

2021년 연회원 대상으로 2021년 운수대통 시리즈 특강을 오픈해주었습니다!!

 

요즘 학원은 집합 금지시설이라 온라인 강의로 들었는데요,

이 시국에도 끝없이 공부를 시켜주시는 우리 학원 최고예요~~ ^^

빨리 코로나도 끝나고... 오프라인 강의로 참석하고 싶네요ㅠㅠ

 

 

오늘 이 글은 운수대통 시리즈 그 첫 번째 강의 후기!

cafe.naver.com/annauction/5892

운수대통1.부동산시장 전망 1/7(목)오후7시

강의 후기라기보다는...;; 강의 내용을 잊지 않고 복습하기 위해서! 

강의를 들으면서 남겨(?) 둔 기록이 맞겠네요..

 

 

오늘의 강사님은!

(주)알앤디에셋 이진호 대표

랜드프로에서 부동산 개발 투자컨설팅 지역분석 경매 등을 가르치는 명강사이십니다.

 

 

향후 3년, 골디락스의 파도를 즐겨라

• 골디락스경제(Goldilocks economy)는 경기과열에 따른 인플레이션과 경기침체에 따른 실업을 염려할 필요가 없는 최적 상태에 있는 건실한 경제를 가리킨다.
• 뜨겁지도 차갑지도 않은 먹기에 적당한 → (더 중요한 사실) 깜짝 놀라서 소리를 지르며 나갔다!
• ( 책 소개) 부의 골든타임
• 통화 및 유동성이 증가함 (금리가 낮아지면서 통화 정책은 더 이상 통하지 않는다)
• 통화 총량이 아닌 유통속도에 주목하라
• 경제구조 전반에 드리운 K자 회복 양상
• 인플레이션에 기대는 리플레이션 베팅

골디락스, 타이밍 놓치면 식은 스프를 먹는다

• 유동성, 소극적 긴축을 체크하라
• 총량이 아닌 유통속도에 주목하라
• 용인된 물가상승은 인플레를 수반한다.
• 성장 후 장기 하락은 필연적이다
• 경기회복의 파도와 같이 움직여라

스프를 다 먹었으면 주인이 오는지를 살펴라

 

부동산 투자, 넘치지도 모자라지도 않게

• 2019 주택소유 통계
• 2021년 부동산 전문가 50명 집값 '상승' 전망
• 국토연구원 중장기 주택공급 전망
  - 2023년에는 임대사업자 종료 시점 물량이 나올 거고, 2027년 3기 신도시 입주 시기 공급 증대
  - 수도권과 서울의 주택공급은 2020-2022년 사이 소폭 감소, 2023-2027년에는 안정적으로 공급될 것으로 전망
  - 역세권 지역과 호재가 있는 지역은 수요가 있고 가격 방어가 된다
  - 수도권 아닌 지역이라도 SOC 투자가 있고, 산업이 있는 도시는 상승의 가능성이 있다
  - 2021~2023 지역별 아파트 입주 물량을 보면 전국적으로 공급량 감소 → 금리가 낮은 이 시기에는 감당할 수 있다면 투자하는 것도 방법
• 김용범 기재 1 치관 -부동산 시장에 대한 소견
  - 매매시장과 전세시장은 단기적으로는 상충관계이지만, 장기적으로는 동행관계라는 특성을 보인다.
• 변창흠 신임 국토부 장관 발언과 추가 대책
  - 저밀 개발돼 있는 지하철 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 효과적으로 활용
  - 재건축은 힘들 거고, 공공재 개발, 용적률을 높여주는 방안, 빈집 활용 등으로 속도를 높일 듯
• 공급량이 증가하는 몇 년 후를 대비하는 투자가 필요!

자산구조조정, 선택과 집중으로 재편하라

• 영끌은 계속 된다, 종목만 바뀔 뿐
• 공급의 시차는 가격 상승의 거름이다 
• 수익구조 다변화에 집중하라 (주거용은 일부 정리하고, 상가나 토지로 수익)
• 주거가 아니라 공간을 인식하라
• 경기민감 자산을 파악하라

비주거용 자산에 대한 수익구조 다변화를 체크

 

격물치지!! 유동성의 끝에서 만나는 부채의 함정

• 모두 어떤 일이 일어나기 전 기운의 감응일 수 있다. 이를 옛 선인들은 격물치지라 함.
• 중국 기업부채 뇌관 터지나 - 또 다른 위기 징후
• 미국 장단기 채권금리 스프레드
  - 인플레이션 가능성이 보인다.
  - 금리의 큰 폭의 상승은 시장의 변동성이 커진다 → 안전 자산에 대한 선호도가 올라감
• 약달러의 지속 - 달러 인덱스
  - 대규모 경기부양책으로 달러 공급이 증가 (돈이 풀리면서 더 빠질 위험이 있다)
  - 유로화 대비 달러의 강세/약세를 확인
• 구리값과 금값의 추이
  - 산업재로 많이 쓰이는 구리도 같이, 금은 안전자산으로 본다
  - 금과 구리가 오르는 건, 경기의 회복 속도가 빨라진다는 것!
  - 산업재를 많이 사용하는 중국과 같은 나라가 빠르게 회복
  - 구리의 상승추세를 보자
• 한국은행 금융통화위원회 의사록 발췌
  - 수출 주도형 국가인 우리나라, 원화가 강세임에도 불구하고 수출이 잘 나옴
  - 반도체, 화공품, 자동차 등 일부 품목에 개선세가 편중되고 있다고 지적
  - 민간소비 증가율이 경제성장률을 상회하는 흐름을 보일 것으로 전망하는데 , 이 같은 전망이 다소 낙관적인 것은 아닌지...
  - 경기가 회복되는데 양극화로 회복되고 있는 부분... 반도체 주식이 있는 사람 vs 없는 사람
  - 실물과 금융 괴리 : 실물이 무너질 우려가 있음
• 2021년 정부예산 상반기 집중 집행
  - 일자리 창출, 코로나 극복에 재정 집행
  - 공공투자, 민자투자의 상당 부분이 SOC에 많이 집중되어 있아 (신도시 조정, 신재생 발전, 도로, 철도 등)
  - 충청도, 강원도 상반기 예산 확인 필요
• 블루웨이브 - 민주당의 상하원 장악
  - 국회에서 처리할 수 있는 예산안이 바로바로 통과 가능!
  - 공화당이 막던 경기 부양정책이 먹힌다
• 비트코인도 그 영향! 실물 괴리에 대비해서 디지털 괴리에 대응 (디지털 금!)
  - 비트코인의 유통 속도가 빨리지고 있다(PayPal 등 결제 시스템에 연동)
  - 달러 가치가 떨어질 때 금이 올라야 하는데! 디지털 금인 비트코인이 오른다!
  - 또 다른 유동성이 팽창하고, 전 세계적인 대체투자 수단
• 인플레이션 시대 - 인구변화와 역세계화 주목
• 그린스완 - 새로운 금융위기의 가능성
  - 그린스완이란 국가별 중앙은행의 협력기구로 알려진 국제결제은행(BIS)이 한 번 발생하면 엄청난 타격을 줄 수 있는 '블랙스완'에 비유하여 기후변화로 인한 금융위기가 닥칠 가능성을 표현한 단어입니다.
  - 기후변화로 인해 은행, 보험사를 포함한 여러 금융사에서도 피해를 볼 수 있으며 이는 우리의 경제적 환경에도 영향을 미칩니다.
• 신용도를 유지해야 하고, LTV, DTI 등 소득 자산을 근거로 대출도 발생됨. 매매거래가 아닌 보유하고 있는 동안에 수익이 날 수 있는 사업을 해야 함
• 한국은행 통화신용정책 운영방향
  - 선진국은 확정적 통화, 재정정책 등에 힘입어 회복 흐름을 지속할 전망
  - 민간소비는 코로나 19의 영향, 가계 소득여건 개선 지연 등으로 회복세가 더딜 전망
  - 소비자물가 및 근원물가(식료품, 에너지 제외)는 1% 내외 수준의 오름세는 나타낼 전망
  - 대내외 리스크 요인 - 변동성이 수시로 확대될 가능성 상존
  - 레버리지 확대 및 이에 기반한 자산 가격 상승 등 금융 불균형 누적 가능성, 경기회복 지연에 따른 한계기업 및 취약가구의 채무상환능력 저하 등이 위험요인으로 잠재 → 돈이 돈을 버는 시스템적 투자가 필요

2021년 우리가 주목해야 할 변화들

• 자산은 기대감을 먹고 큰다
• 버티는 힘은 지속적인 수익구조에서 나온다
• 경제구조 변화에 미리 대비하라
• 기술의 진보에 편승하라
• 협력과 연대의 가치를 꾸준히 확대하라

인간관계, 이해관계, 돈맥관계 점검할 것.

 

💡 스스로를 돌아보고 주변을 정비하며 다가올 위기에 침착하게 대응하라!

 

 

오늘 강의는 부동산의 전망뿐 아니라, 거시경제 측면에서 전체적인 경제 시장을 바라보고 예측하는 내용이었습니다. 

진심으로 2021년을 시작하는데, 너무나 도움되는 강의였습니다!!

 

수익구조를 다변화하라는 것! (내게 너무 와 닿음!!)

기술의 진보에 편승하라는 내용 중에 스마트팜과 같은 사업도 너무 인상적이 었구요..

부동산 시장은 지역분석+정부 정책이 실현되는 곳이 중요하다는데,

2021년 SOC 예산이 움직이는 곳을 제대로 공부해봐야겠어요!

 

 

오늘의 강의 정리는 여기까지!

​그 날 바로 복습하면서 정리하고 글을 썼어야 하는데... 그새 또 가물가물...ㅠㅠ

완벽히 제대로 정리된 내용은 아니지만 기록은 남겨둡니다.

나의 지식자산이 되기를 바라면서 :)

 

 

2021년 마스터학원 운수대통 시리즈 특강은은 6회에 걸쳐 아래와 같이 진행됩니다.

다음 강의도 너무너무 기대됩니다~~👍

 

1회 1/7(목)오후7시 이진호 <2021년 부동산전망>

2회 1/14(목)오후7시 만추 <토지 투자사례 및 추천 물건>

3회 1/21(목)오후7시 홍익인감 <코로나 시대의 상가투자>

4회 2/4(목)오후7시 길동 <영농법인, 농업인, 농지연금>

5회 2/18(목)오후7시 심시티 <학군이야기-중계학군>

6회 2/25(목)오후7시 앤소니 <재개발 물건 찾는 방법>

 

마스터학원 오시는 길